Gemensam upphandling, kompaktare boende och låsta räntor är några av lösningarna.
Ungefär sex av tio allmännyttiga bostadsföretag räknar med att i år färdigställa och hyra ut nya lägenheter, visar en enkätundersökning av Dagens Samhälle. Även om många av de nya lägenheternas hyror ännu inte är satta, är det uppenbart att hyresnivåerna varierar kraftigt mellan olika delar av landet. En tydlig tendens är att det är få bolag i storstads- och tillväxtområdena som klarar eller väljer att bygga så billigt att de får tillgång till det statliga investeringsstödet. På landsbygden är det ofta tvärtom. Hans-Peter Olsson, vd för Eda Bostads AB i Värmland, berättar att bolaget i år kommer att färdigställa tio nya lägenheter. Genomsnittshyran blir cirka 1 250 kronor per kvadratmeter och år.
– Det innebär att vi får det statliga investeringsstödet. Vi bygger lägenheterna i fastigheter som tidigare använts som kontors- och affärslokaler. En trea kommer att kosta cirka 8 000 kronor i månaden, säger han.
Strängnäs Bostads AB räknar med att i år färdigställa och hyra ut 24 lägenheter – tolv ettor och tolv tvåor. Genom att välja Sabos Kombohus Mini och bygga på mark som bolaget hade tillgång till sedan tidigare har man fått ner priset, berättar vd Lars Keyser.
– Normhyran blir cirka 1 350 kronor per kvadratmeter. Ettorna är på 30 kvadratmeter och tvåorna på 45. Det är alltså frågan om små lägenheter. Jag tror att vi går mot ett allt kompaktare boende. Det är ett sätt att få ner hyrorna.
Skellefteåbostäder kommer i år att hyra ut 53 nybyggda lägenheter, 30 ettor och 22 tvåor.
– Genomsnittshyran blir 2 135 kronor per kvadratmeter. En etta kommer att kosta cirka 5 000 kronor i månaden och en tvåa cirka 8 000 kronor, säger bolagets vd Åsa Andersson.
– Vi upphandlar våra bostäder enligt konstens alla regler. Men produktionskostnaderna är höga. Vi har tre stora aktörer här som brukar komma in med anbud och de ligger på ungefär samma prisnivå. Det är lite av en monopolsituation.
Samarbetar de?
– Nej, det tror vi inte. Men de använder i hög grad samma underentreprenörer. Det kan hända att det är lite för lite konkurrens på underentreprenörsidan.
Hur kan man få ner byggkostnaderna?
– Jag tror på gemensamma upphandlingar, men inte på att bygga med lägre standard. Det skulle leda till högre underhållskostnader och är långsiktigt inte hållbart.
– Det finns en övertro på att sänkt standard skulle ge lägre hyror. Skulle vi sänka standarden så mycket att det skulle märkas på produktionskostnaderna, är jag inte säker på att folk vill bo i lägenheterna.
De senaste årens heta byggkonjunktur har på många håll drivit upp byggpriserna rejält. Ett exempel är Uppsala. På ett par år har entreprenörernas priser ökat med cirka 20 procent och tomtpriserna med 30 eller 40 procent, berättar Stefan Sandberg som är vd för Uppsalahem. I år planerar bolaget att hyra ut 535 nya lägenheter. Hyran för en standardtrea blir cirka 12 000 kronor i månaden. Det statliga investeringsbidraget har man inte kunnat utnyttja.
– Nej, då måste vi gå ner så mycket i hyra att det inte skulle gå ihop. Alternativet hade varit att använda olika koncepthus. Men då måste de passa in i kommunens detaljplan och uppfylla gestaltningskraven, vilket de ofta inte gör.
Kan ni inte anpassa husen?
– Då stiger priset på dem. Vi har dock beslutat att bygga ett så kallat Kombohus, men då i kombination med traditionellt byggda hus. För det huset kommer vi att kunna använda oss av investeringsstödet, säger Stefan Sandberg och fortsätter:
– För att få ner byggkostnaderna är det viktigt att konkurrensen ökar, samtidigt som vi får en något lugnare marknad. Men störst möjligheter att begränsa kostnaderna tror jag att vi har i tidiga skeden, till exempel när detaljplanen fastställs. Skulle vi få detaljplaner som gör det möjligt att i större omfattning bygga serietillverkade hus, kan vi nog sänka kostnaderna med 15-20 procent och då skulle vi kunna utnyttja investeringsstödet. I stället för 12 000 kronor i månaden skulle hyran på en trea hamna på 9 000 kronor.
Genom att låsa räntorna på lång tid går det att få ner nya fastigheters kapitalkostnader och därmed hyrorna.
En annan kommun med gestaltningskrav som försvårar användning av koncepthus i större skala är Örebro, berättar Petra Åhlund, gruppchef för projektutveckling vid Örebrobostäder.
– Vi på Öbo har dessutom höga krav på tekniken i våra hus och vill att vårt fastighetsbestånd på 23 000 lägenheter ska hänga ihop. Det gör det svårt för oss att använda koncepthus fullt ut, samtidigt som det effektiviserar förvaltningen, säger hon.
Det är långtifrån alla som anser att hyrorna i nyproducerade lägenheter i tillväxtområdena är höga eller ett problem. Magnus Nilsson (M), ordförande i Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna med flera stora bostadsprojekt på gång, berättar att hyran för en nyproducerad trea i Signalisten kommer att ligga på cirka 14 000 kronor i månaden.
– Ett ungt par där båda jobbar, till exempel är barnskötare som tjänar 21 000 kronor i månaden vilket är bland de lägre inkomster man kan ha, klarar då normen om att bostaden får kosta max 30 procent av bruttoinkomsten.
– För den som inte har en inkomst är allt dyrt. Men vi kan inte ha en bostadspolitik för de 5 procent som inte har jobb och kan betala. Vi behöver ha en bostadspolitik för de 95 procent som kan betala. Socialförvaltningen och bostadsbidrag får hantera dem som har inga eller små inkomster.
Enligt Hans Lind, professor i fastighetsekonomi och tidigare verksam vid Kungliga Tekniska högskolan, går det att bygga till lägre kostnader och ta ut lägre hyror än vad många bostadsbolag gör idag.
– I storstadsregionerna, speciellt Stockholm där det är många kommuner på liten yta, är man rädd för att producera billiga bostäder. Man tänker att om vi producerar billiga bostäder i vår kommun, men ingen annan gör det, kommer folk med lägre inkomster att söka sig hit. Man vill ha ganska dyra bostäder för att vara säker på att det är ekonomiskt starka hushåll som flyttar in.
Hans Lind säger att det finns en hel del som kan ifrågasättas i en kalkyl som leder till en hyra på exempelvis 8 500 kronor i månaden för en tvåa.
– Man räknar då med höga räntekostnader, korta avskrivningstider samt mycket underhållspengar och har både hängslen och livrem för att kompensera för risker. Med de kraven går det inte att bygga för grupper med lägre inkomster.
– Jag tycker att staten behöver ta ett större ansvar, framfört allt för när det gäller byggandet som vänder sig till grupper med lägre inkomster.
Genom att låsa räntorna på lång tid går det att få ner nya fastigheters kapitalkostnader och därmed hyrorna, berättar Örebrobostäders förhandlings- och uthyrningschef Carl-Johan Baatz.
– Vår normhyra ligger i år på 1 700 kronor per kvadratmeter för en ny lägenhet. Det innebär cirka 11 000 kronor i månadshyra för en trea på 77 kvadratmeter, vilket är ganska mycket för att vara i Örebro.
– För att fler ska kunna efterfråga nya lägenheter har vi tagit fram en ny hyressättningsmodell som, lite förenklat, bygger på att vi låser räntorna i tio år. Det innebär att vi under den tiden inte behöver ta hänsyn till risken att räntorna stiger och kan hålla lägre hyror.
Hur mycket lägre?
– För att vi inte ska tvingas till stora nedskrivningar hyresförhandlar vi med de direktavkastningskrav och kalkylräntor som marknaden anser är affärsmässiga. Men första året lämnar vi en hyresrabatt på cirka 20 procent. Det innebär att en lägenhet med en fastställd hyra på 11 000 kronor i månaden till att börja med får en rabatt på cirka 2 000 kronor. Den verkliga hyran blir alltså 9 000 kronor i månaden under det första året, säger Carl-Johan Baatz.
– Rabatten trappas ner successivt för att helt upphöra efter tio år. År elva blir hyran 11 000 kronor i månaden plus så klart den inflation som varit under tiden.
Marie Linder, ordförande i Hyresgästföreningen, säger att det är hög tid för en skattereform på bostadsområdet.
– I dag är en nyproducerad hyresrätt 2 000- 3 000 kronor dyrare i månaden än en bostadsrätt, det är inte rimligt..
– För att möta dem med normala inkomster behöver produktionskostnaderna minska och produktiviteten i byggsektorn öka. Men nyproduktionen är alltid dyrare än det befintliga beståndet. Därför är det viktigt att det byggs kontinuerligt. Det har varit alldeles för höga toppar och djupa dalar.
Mikael Bergling
Första publicering: Tidningen Dagens Samhälle
