Det är bättre att reparera den generella bostadspolitiken än att satsa på social housing.
– Risken för ökad segregation och stigmatisering är ofrånkomlig med selektiva lösningar. Dessutom skulle det förmodligen bli minst lika dyrt som en satsning på bostadsbidraget, säger bostadsforskaren Martin Grander.
Han menar att all bostadspolitik i grunden är social.
– Den generella bostadspolitiken är det i allra högsta grad. Men det som vi traditionellt har betecknat som social bostadspolitik finns inte längre på riksnivå eller från statligt håll, utan ligger på kommunal nivå och det är marknadens principer som styr.
– Men marknaden kan inte ordna så att alla får en bostad. Det är inget ideologiskt ställningstagande, utan ett enkelt konstaterande som nog alla kan skriva under på. En ren marknadsmekanism stänger alltid ute dem som inte klarar av att efterfråga.
*Hur löser man det?
– Det är en fråga som man har duckat för sedan 1990-talet. Det är bara att titta på bostadsbidragets utveckling. Tidigare omfattade det ganska breda grupper och gjorde det möjligt för många människor med låga inkomster att komma in på den generella bostadsmarknaden. Det var kanske det viktigaste bostadssociala verktyget. I dag är det fullständigt urvattnat.
*Varför har vi ingen social bostadspolitik?
– Det beror på en rad händelser och politiska beslut sedan 1990-talet. Det började med regeringsskiftet 1991. Efter det togs ett antal beslut för att medvetet avveckla den sociala bostadspolitiken. Men den regering som gjorde de första stora förändringarna satt bara i tre år. Ingen av de senare regeringarna har gjort något för att återställa politiken.
– Det handlar dock inte bara om politiska beslut kring själva boendet, till exempel en förskjutning från kollektiv finansiering och risktagande av bostadsbyggandet till enskilda hushåll, utan också om en utveckling av samhället i stort med ökade klyftor.
*Var går gränsen mellan det allmännas och den enskildes ansvar?
– Alla har ett eget ansvar för sitt liv. Samtidigt har vi kommit överens om att samhället har ett övergripande ansvar för att vi har någonstans att bo.
– Idén om ”goda bostäder för alla” finns kanske kvar, men praktiken för att uppnå detta är borta.
*Bör den sociala bostadspolitiken vara generell eller selektiv?
– Traditionellt har den generella idén vägt tungt, men den har alltid varit flankerad av ett antal selektiva inslag, till exempel ett mer eller mindre omfattande bostadsbidrag. Jag tror att det är en bra modell. Selektiva medel som främjar en generell modell där vi inte pekar ut enskilda grupper.
*Bör stödet följa hushållen eller bostäderna?
– Framför allt hushållen. Vi bör ha en gemensam bostadsmarknad. Har du inte pengar att komma in på den marknaden bör staten stötta med ett bostadsbidrag som är effektivt, pricksäkert och tillräckligt.
– Det är mycket möjligt att ett sådant stöd skulle behöva bli mer omfattande och dyrare för staten än vad det var tidigare, eftersom det är så många fler hushåll som har hamnat utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Det finns i dag helt enkelt färre bostäder till kostnader som den här gruppen klarar av att betala.
*Inget stöd direkt till bostäderna?
– Jag kan tänka mig en kombination. Det vill säga höjt bostadsbidrag i kombination med subventioner till de aktörer som bygger hus med lägre hyror, antingen som dagens investeringsstöd eller genom sociala investeringsmodeller, till exempel rabatterade tomträttsavgälder.
– Ett problem med att subventionera bostäder och bostadsbyggandet är att det kan leda till sämre kvalitet. Det är en balansgång.
*Kan social housing vara en modell för Sverige, antingen som ett alternativ eller som ett komplement till allmännyttan?
– Det är klart att social housing skulle kunna lösa en del problem för människor med akut bostadsbrist. Men till priset av vad? Risken för ökad segregation och stigmatisering är ofrånkomlig när man satsar på selektiva lösningar. Dessutom skulle det förmodligen bli minst lika dyrt som en satsning på bostadsbidraget. Det är bättre att reparera och förbättra den generella bostadspolitiken.
– Men med tanke på det ökade antalet kommunala/sociala kontrakt så är frågan om vi i praktiken, åtminstone i vissa kommuner och vissa områden, inte redan har social housing, om än utan inkomstprövning.
*Vilken är allmännyttans roll i dag?
– Den varierar oerhört mycket mellan olika kommuner beroende på politisk ledning, men även företagens egna drivkrafter och traditioner. En del allmännyttiga bolag har en väldigt stark bostadssocial roll, medan andra inte har det.
– Trots de senaste decenniernas förändringar är dock den grundläggande idén om allmännyttan oförändrad, åtminstone i lagstiftningen. I lagen står det att allmännyttan ska vara ett boende för alla och att man ska främja en allsidig hushållssammansättning. Men sedan 2011 finns det även ett krav på affärsmässighet.
*Finns det en konflikt mellan affärsmässighet och det allmänna uppdraget?
– Ja, det kan det göra. Olika bolag gör olika gränsdragningar och har olika prioriteringar. Enligt lagen ska företagen åläggas affärsmässiga avkastningskrav, vilket kan tolkas på många olika sätt.
*Hur då?
– Det kanske inte är så att alla projekt behöver vara lika affärsmässiga. Eller så kan affärsmässigheten variera över tiden. Ett visst projekt är kanske inte affärsmässigt på tre år, men väl på tio.
– Vill man, kan allmännyttan göra stora insatser på det bostadssociala området. Det gör också många bolag, medan andra har valt att driva affärsmässigheten väldigt hårt.
*Vad är en rimlig avkastning?
– Avkastningskrav och affärsmässighet är ingen vetenskap utan handlar om bedömningar och tolkningar. En del allmännyttiga bostadsbolag försöker följa vad andra företag på marknaden gör, medan andra anser att det är de andra bolagen som får förhålla sig till dem. Att numera vara en ”sann” del av marknaden behöver inte bara vara en begränsning, det innebär också ett visst handlingsutrymme.
*Varierade även tidigare de olika allmännyttiga bolagens verksamhet?
– Ja, och det ligger i sakens natur med det kommunala självstyret, kommunalt planmonopol och allmännyttan som ett kommunalt verktyg. Men man tog i allmänhet ett större socialt ansvar förr. Sedan 1990-talet har allmännyttan blivit alltmer lik övriga bostadsbolag och präglad av finansiell logik som framför allt begränsar bostadsbyggandet.
*Men räcker det verkligen att driva bolagen enligt självkostnadsprincipen?
– Nej. Ett sunt företag behöver gå med viss vinst för att klara framtida investeringar och underhåll. Men den finansiella logiken gör ibland att man strävar efter annat. Vissa bolag har till och med gått in för vinstmaximering.
*Har de privata fastighetsbolagen en roll i den sociala bostadspolitiken?
– Absolut. De kan till exempel ansluta sig till den kommunala bostadskön och sänka sina inkomstkrav. Vi har i dag en idé om att kommunala och privata bostadsbolag ska finnas på samma marknad och agera på samma villkor. Man konkurrerar således om samma kunder. Då blir det tokigt när privata fastighetsbolag i allt större utsträckning är exkluderande och har allt striktare uthyrningskrav.
– I många kommuner är det till exempel bara allmännyttan som släpper in folk med låga inkomster. Den integrerade hyresmarknaden som det talas så fint om är i mångt och mycket en chimär, vilket inte minst märktes under flyktingkrisen.
*Är det stora skillnader mellan de som hyr lägenheter av privata fastighetsägare jämfört med offentliga?
– Hushållens inkomster är betydligt lägre i allmännyttan än i det privata beståndet, vilket kan tolkas som att allmännyttan generellt tar ett större ansvar för dessa grupper. Risken är att vi får, om vi inte redan har fått det, en residualisering inom allmännyttan, det vill säga en än tydligare koncentration av hushåll med svagare inkomster till vissa upplåtelseformer eller avgränsade områden. Det blir i praktiken ett slags social housing.
*Kan man kräva av privata bolag att de ska ta större ansvar?
– Det går att ställa sociala krav vid marktilldelning eller försäljning av kommunal mark. Det är ett enkelt verktyg som kommunerna borde använda sig mer av. Man kan också visa på fördelarna med att bidra till en mer social bostadspolitik. När det exempelvis gäller uthyrningskraven finns det lite stöd för att låga inkomster hos hyresgästerna leder till större andel vräkningar, det vill säga att man inte betalar hyran. I praktiken har det visat sig att även de som har låga inkomster är duktiga på att betala hyran.
Hur ska hyreslägenheter fördelas i en bristsituation?
– Kösystemet är i grunden ett rättvist system, samtidigt som det ställer till med problem för rörligheten. Vi vill ju att människor ganska enkelt ska kunna flytta till Växjö, Stockholm, Umeå eller andra orter för studier och arbete utan att ha planerat för det i era år i förväg. Jag tycker därför att man kan fundera på om inte en viss del av lägenheterna borde lottas ut bland de sökande.
*Bör fler lägenheter fördelas med förtur och efter behov?
– Vi är på goda grunder rädda för att ställa grupper mot varandra. Men ibland måste vi nog göra det. Vissa människor har större behov än andra och det bör man ta hänsyn till i ett värdigt samhälle.
– Det behövs en kombination av fördelningsmekanismer. Köer är svårt att argumentera mot rättvisemässigt, men de gör att många hamnar utanför. Därför tycker jag att det är rimligt med exempelvis vissa ungdoms- och flyktingförturer, förutom de förturer som ofta redan finns.
*Kan kommuner som inte har en allmännytta, eller en mycket liten sådan, leva upp till sitt bostadsförsörjningsansvar?
– Det är klart att de kan. Men det blir betydligt svårare och ofta också dyrare, vilket bland annat märktes under flyktingkrisen då en del kommuner tvingades till dyra hotellösningar eller köpa lägenheter.
– Eventuellt kan man också klara sitt uppdrag genom att teckna avtal med privata värdar. Men det bygger på att det finns privata fastighetsägare som är intresserade. Det är svårt att kräva att privata bolag ska ta socialt ansvar med tanke på att det handlar om vinstdrivna företag.
*Vad kan en kommun som vill ha socialt mer blandade bostadsområden göra?
– Den kan till exempel vid marktilldelning eller försäljning ställa krav på att vissa av lägenheterna ska ha ett hyrestak eller fördelas via en speciell kö. Framför allt bör detta ske i områden som präglas av höginkomsttagare. Och på motsvarande sätt kan bostadsrätter planeras i hyresrättstäta områden. Det ska dock sägas att det inte räcker att bygga blandat för att integrationen verkligen ska öka.
– Risken med selektiva åtgärder, som till exempel en separat kö, är att de leder till ännu fler selektiva inslag. Det blir ett sluttande plan – hur många undantag tål en generell bostadspolitik?
*Vad bör man mer göra?
– Förutom att försöka bygga billigare rent generellt, tycker jagatt exempelvis redovisningsreglerna bör ses över, vilket kan tyckas malplacerat i en diskussion om bostadskrisen. Men på grund av tuffa avkastningskrav går det i dag inte att bygga till rimliga hyror i en del områden.
– Man bör också underlätta möjligheterna till tredimensionell fastighetsbildning, det vill säga att bygga bostads- och hyresrätter i samma fastighet. Det skulle kunna minska segregationen och vara en del av en social bostadspolitik.
*Är social bostadspolitik bara en fråga för hyresrätten?
– Nej, den bör också omfatta det ägda boendet. Den norska modellen med bosparstimulans, statlig lånegaranti och liknande är spännande. Samtidigt är jag tveksam till att folk som har inga eller låga inkomster ska belåna sig upp över öronen för att få någonstans att bo. Glöm inte vad som utlöste subprimekrisen i USA 2008. Bosparande tar dessutom mycket lång tid.
*Vilka grupper är mest utsatta?
– Bostadsbristen har gått så långt att det i dag är många grupper som är drabbade, inte bara människor med låga inkomster eller som är socialt utsatta. Även människor med jobb har problem att få tag på en bostad. Man talar ofta om A- och B-lag på bostadsmarknaden. Men i min forskning har jag identifierat tre grupper. En A-grupp som kommer in på marknaden för att de har ekonomiska resurser och nätverk. En C-grupp som helt saknar inkomster, men som ändå har möjlighet att komma in via kommunala sociala kontrakt och förturer.
– De som mest hamnar i kläm är B-gruppen, personer utan stadigvarande inkomst och/eller beroende av bidrag. Typexempel är unga vuxna och ensamstående föräldrar. De stängs ute för att de saknar kapital och nätverk och, inte minst, eftersom fastighetsägarna ofta inte godkänner transfereringar som en inkomst.
*Vad bör man göra?
– Det krävs ett pärlband av åtgärder. Men nyckeln är finansieringen, det vill säga vem som ska betala för en ny bostadspolitik.
*Vem ska göra det?
– Staten måste ta det ansvaret. Om vi ska kunna behålla dagens modell med en generell allmännytta och inte ersätta den med varianter av social housing, behöver allmännyttan dessutom långsiktiga regler och förutsättningar. Så är det inte riktigt i dag.
*Är sociala kontrakt en bra modell?
– Ja, men de ska fungera som det är tänkt, det vill säga för människor som står långt ifrån bostadsmarknadenoch komplettera den generella modellen. I dag är det många som får lägenheter via sociala kontrakt som inte har några andra problem än att de inte har någonstans att bo. Jag tycker att kommunerna och bostadsföretagen bör lära av ”Bostad först”, det vill säga att personen direkt får ett förstahandskontrakt.
*Vilken roll spelar hyressättningen för en social bostadspolitik?
– Den är jätteviktig. Det system vi har i dag gör att det finns hyggligt billiga bostäder runt om i kommunerna, samtidigt som fastighetsägarna får kostnadstäckning och överlag en god avkastning. Det är viktigt för den sociala bostadspolitiken. Problemet är att det är svårt att komma åt de billiga bostäderna och det nya som byggs är dyrt, för dyrt för många av dem som står utan bostad.
– Enligt min uppfattning är det inte hyressättningssystemet som gör att det inte byggs bostäder i tillräckligt hög grad eller att flyttkedjorna inte kommer igång. Presumtionshyran som ger fastighetsägaren full kostnadstäckning har inte varit avgörande för bostadsbyggandet. Att överge systemet skulle dessutom – framför allt i tider av bostadsbrist – skapa stora generella höjningar och leda till att ännu fler stängs ute.
*Vilka inkomstkrav anser du är rimligt att en hyresvärd ställer på nya hyresgäster?
– Jag tycker faktiskt att man kan fundera på om vi ska ha inkomstkrav alls. Istället bör man utgå ifrån historisk inkomst och göra bedömningar från fall till fall. Det är klart att det måste finnas pengar till annat i livet när hyran är betald, men inkomst- och betalningshistorik bör anses vara mer relevant än vilken inkomst du har i stunden. På dagens arbetsmarknad kan det se väldigt olika ut från månad till månad. Det finns dessutom forskning som visar att inkomst inte har något direkt samband med huruvida hyran betalas eller inte. Hyresgäster är smarta och prioriterar sina kontrakt.
– För mig är det märkligt att så många hyresvärdar – privata och kommunala – fortfarande inte godkänner olika typer av bidrag som inkomst. Framför allt är det anmärkningsvärt att man nekar individer med bostadsbidrag, det är ju ett fundament i vår generella bostadsmodell. Ska vi ha en integrerad hyresmarknad är det viktigt att vi också har gemensamma riktlinjer för alla hyresvärdar.
Namn: Martin Grander.
Ålder: 40 år.
Yrke: Forskare i urbana studier vid Malmö universitet. Disputerade 2018 med en avhandling om allmännyttans utveckling med fokus på förändringarna efter 2011 års beslut (om att den ska vara affärsmässig). Bakgrund: Har bland annat arbetat med projekt kring demokrati och delaktighet i Malmö och som lärare och utredare på Malmö högskola/ universitet.
Bor i dag: Villa i Malmö.
Drömboende: På landet. Är en naturmänniska.
Mikael Bergling
Första publicering: Boken “En bostadspolitik för alla?” 2019,
