Under de senaste tio åren har bankernas bruttomarginal på bolån ökat med mer än 600 procent.
– Bankerna tjänar idag mycket pengar på bolånen. Som konsumenter behöver vi bli bättre på att ”shoppa runt” och spela ut bankerna mot varandra, säger Finansinspektionens chefsekonom Henrik Braconier.
I fjol gick de svenska storbankerna med över 100 miljarder kronor i överskott. En betydande del av vinsterna kom från svenska folkets bostadslån. I januari 2008 var bruttomarginalen, det vill säga bankernas utlåningsränta minus finansieringskostnad, i genomsnitt 0,23 procent. Tio år senare, i januari 2018, hade den ökat till 1,7 procent. Det innebär en skillnad i in- och utlåningsränta på 51 000 kronor per år på ett lån på tre miljoner kronor.
Sedan i vintras har räntemarginalen sjunkit något och var i augusti strax under 1,6 procent, vilket dock fortfarande är en historiskt mycket hög nivå.
Ted Lindqvist, vd för analysföretaget Evidens, säger att en förklaring till ökade räntemarginaler är skärpta regler kring hur stort eget kapital som bankerna måste ha i förhållande till utlånat kapital. En annan är de avgifter som bankerna betalar till den statliga resolutionsfonden.
– När andelen eget kapital blir större vill bankerna höja sina utlåningsräntor för att bankägarnas avkastning ska kunna vara oförändrad. Ökade kapitalkrav på bankerna motiveras av myndigheterna med att bankerna själva ska kunna bära kreditförluster vid eventuella kriser.
– Samtidigt är det mycket små risker med just bostadslån. All tillgänglig data, inklusive Finansinspektionens årliga stresstester, talar för att bolånetagarnas återbetalningsförmåga är mycket god även vid svåra störningar i ekonomin.
Finansinspektionens chefsekonom Henrik Braconier bekräftar att skärpta statliga krav påbankerna är en förklaring till ökade räntemarginaler.
– Men det är en ganska stor del av uppgången som inte kan förklaras av det eller av andra ökade kostnader för utlåning. Bankerna har en väldigt hög lönsamhet och tjänar mycket pengar på bostadslånen.
Varför kan de göra det?
– En förklaring är att det är stor efterfrågan på lån. I en växande marknad kan man i allmänhet ta ut högre priser. En annan är att konkurrensen på marknaden fungerar lite si sådär.
– Vi konsumenter är ofta dåliga på att förhandla med bankerna om lånevillkoren. Vi behöver bli bättre på att ”shoppa runt” bland bankerna för att konkurrensen ska fungera.
Hur är det i andra länder?
– I ett europeiskt perspektiv är de svenska räntemarginalerna höga, även om det kan vara svårt att jämföra rakt av mellan länder.
Johan Hansing, chefsekonom på Svenska Bankföreningen, är av motsatt uppfattning.
– Räntemarginalen visar bara skillnaderna mellan bankernas finansieringskostnader och det pris man tar ut för att låna ut pengar. Bankerna har ju även andra utgifter.Efter finanskrisen har kraven på bankerna skärpts, vilket har gjort att deras kostnader för bolånen har ökat.
– Att bara jämföra skillnaden mellan in- och utlåningsräntorna är ungefär som om en Ica-handlares vinst på tomater skulle vara skillnaden mellan inköps- och försäljningspris. Handlaren har ju även kostnader för bland annat lokal, personal och marknadsföring. Samma sak är det med bankerna. Dessutom var bankernas marginaler på bolånen obefintliga eller mycket små före finanskrisen. Lånen var för många banker till och med en förlustaffär och ett sätt att locka till sig nya kunder. Det var inte hållbart i längden.
Tidigare i år lanserade riksbankschefen Stefan Ingves idén om att politikerna borde lagstifta om att en större del av svenskarnas bolån ska bindas till fast ränta. I dag är fördelningen 70/30 mellan rörlig och bunden ränta.
– Vi har en annan uppfattning. För vissa hushåll vore det bra om de band räntan i större utsträckning än vad de gör i dag. För andra hushåll vore det inte så. Det varierar, säger Henrik Braconier.
*För samhället?
– Att lagstifta om att en viss andel av lånen ska ha bunden ränta tror jag inte på. Det skulle bland annat göra Riksbankens penningpolitik mindre verkningsfull vid en ekonomisk kris.
*Varför då?
– Sänker Riksbanken räntan för att stimulera ekonomin, får de som har rörliga räntor på sina bostadslån minskade ränteutgifter och kan då hålla uppe konsumtionen. Ju större andel av lånen som är bundna, desto mindre effekt har en räntesänkning på ekonomin, säger Henrik Braconier.
En som har gjort som Henrik Braconier vill och spelat ut bankerna mot varandra är Hernik Arbon. För tre år sedan köpte han tillsammans med sin fliickvän en tvårumslägenhet på 53 kvadratmeter vid Gullmarsplan i södra Stockholm.
– Innan vi lånade pengar kollade vi runt bland bankerna om vilka erbjudanden de hade när det gällde ränta och liknande. Av en ren slump var vi båda två sedan tidigare kunder i Swedbank och till slut valde vi också den banken. Swedbank erbjöd oss en okej rabatt om vi även tecknade några försäkringar via dem, vilket vi gjorde. Två tredjedelar av lånet bands på tre år, medan en tredjedel fick tremånadersränta, så kallad rörlig ränta.
För några veckor sedan, i samband med att det var dags att förhandla om lånet, besökte Henrik Arbon tillsammans med tidningen Din Bostadsrätt Konsumenternas bank- och finansbyrå för att få tips om vad han och sambon bör tänka på.
– Det första är att vara förberedd och påläst. Lägg lite tid på att ta reda på vad olika banker och övriga institut kan erbjuda er. När vi köper en bil går vi allmänhet till flera bilhandlare för att undersöka vilka erbjudanden vi kan få. På liknande sätt bör vi agera när det gäller våra lån och andra bankaffärer, säger byråns biträdande chef Fredrik Nordquist.
– Jag tycker också att ni ska ställa bankernas erbjudanden mot varandra genom att öppet berätta om olika erbjudanden som ni har fått. Sedan ett par år tillbaka är kreditgivarna dessutom tvungna att varje månad redovisa vilken ränta deras kunder har fått på sina bostadslån. Det är information som du enkelt hittar på vår hemsida. Får du inte minst genomsnittsräntan bör du fråga varför.
Nyligen konstaterade Konkurrensverket i en rapport att var femte kund helt eller delvis har bytt bank under de senaste tre åren (2015-2017), vilket är en tydlig ökning jämfört med liknande undersökningar från början av 2000-talet. Då var andelen bankbytare 14-15 procent. Dessutom ökar andelen som har fler än en bank.
Fredrik Nordquist berättar att det som ny kund är lättast att få de bästa rabatterna.
– Bankerna ser ofta bolånen som en möjlighet att locka till sig nya kunder för att därefter sälja på dem ytterligare produkter, till exempel fondsparande och försäkringar. När det gäller försäkringar bör man dock vara extra uppmärksam. En del har man kanske redan via jobbet, andra som banken erbjuder kan vara ganska dyra. Det gäller att räkna ordentlig innan man bestämmer sig.
– Samtidigt kan en del personer tycka att det är ganska skönt, även om det kanske kostar en slant, att ha allt samlat hos en leverantör.
Henrik Arbon och hans sambo gjorde som Fredrik Nordquist sa och kontrollerade vad övriga banker och institut hade att erbjuda innan de träffade Swedbank för att diskutera parets lån.
– Eftersom jag är medlem i Jusek erbjöds vi av ett par banker, utan förhandling, en rörlig ränta på1,34 procent och en bunden (tre år) på1,55 procent.
*Vad erbjöd Swedbank?
– Till att börja med ville de ge oss listräntan plus samma rabatt som vi hade tidigare. Det skulle innebära 1,64 procent på den bundna delen (tre år) och 1,56 på den rörliga. Efter att jag berättat om de övriga förslag som vi har fått, erbjöd Swedbank oss en treårsränta på1,54 procent och en rörlig på 1,34, vilket vi accepterade.
*Hur mycket sparar ni på att förhandla med banken?
– Våra lån är på cirka 2,6 miljoner kronor. Vi fick ner våra räntekostnader med cirka 2 000 kronor per år. Men vi har samtidigt sett över de försäkringar som vi har via banken, varav en del är mycket dyra och dessutom onödiga. På det sparar vi ytterligare 5 000 kronor per år. En ganska bra timlön, säger Henrik Arbon.
Mikael Bergling
Första publicering: Din Bostadsrätt 2019.