Trots att många bostadsrättsföreningar redan betalar höga tomrättshyror väntas avgifterna öka ytterligare.
Ibland mycket kraftigt.
– Systemet måste ändras, säger Erik Fahlén som är ordförande i en bostadsrättsförening i Stockholm.

FRAMFÖR ALLT I storstadsregionerna har tomrättshyrorna stigit dramatiskt. Bara under de senaste fem åren har kommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö tillsammans dragit in nästan åtta miljarder kronor i tomrättsavgifter enbart från flerbostadshus.
– Tomträtterna har blivit en kassako för kommunerna samtidigt som de har blivit en fälla för många bostadsrättsföreningar, säger Bostadsrätternas samhällspolitiske chef Kenny Fredman.
I fjol fick Stockholms stad, som är den kommun i Sverige med absolut flest tomträtter för bostadshus, in 2,5 miljarder kronor i tomträttsavgäld varav cirka 1,1 miljarder från flerbostadshus. Under de senaste tio åren har staden tagit in sammanlagt cirka 23 miljarder kronor i tomträttsavgälder.
Tomträtter innebär att den som nyttjar marken, men inte äger den, betalar en avgäld – hyra – till markägaren som i allmänhet är en kommun.
Nivån på tomträttsavgälden styrs i varierande utsträckning av marktaxeringsvärdet. Ofta omförhandlas avgiften vart tionde eller tjugonde år.
Ett resultat av de senaste decenniernas kraftigt ökande bostads- och markpriser, framför allt i storstadsområdena, är att tomternas taxeringsvärde har stigit. Det har i sin tur fått många kommuner att besluta om nya, oftast betydligt högre, avgälder.
I en del fall handlar det om mycket stora höjningar.
– Så är det för oss. Kommunen vill att vår tomrättsavgift ska öka med 162 procent, berättar Erik Fahlén som är ordförande i Brf Liljeholmsberget, en av åtta bostadsrättsföreningar i Stockholm som valt att inte skriva på något nytt avtal med kommunen och därför stämts inför mark- och miljödomstolen.
– 1992 var vår markhyra 994 568 kronor. 2014 hade den ökat till 1 628 799 kronor. Om bara några år, 2026, hamnar den på 4 259 000 kronor om kommunens föreslagna avtal ska gälla.
*Vad leder det till?
– Att vi tvingas höja avgiften rejält eller minska på underhållet av fastigheten. Det är ingen hållbar utveckling.

FÖR NÅGRA VECKOR sedan fastställda Mark- och miljödomstolen tomträttshyran i enlighet med kommunens yrkande.
– Vi har överklagat beslutet till Mark- och miljööverdomstolen. Det är en orimligt hög avgift. Vi har dessutom inte möjlighet att köpa tomten till det pris som kommunen vill ha, 236 miljoner kronor, säger Erik Fahlén
– Jag tycker att en rimlig kompromiss skulle kunna vara att bostadsrättsföreningar som vill ta över ”sina” tomter gör en avbetalningsplan med kommunen och att avgälden blir en slags avbetalning.
Häromåret gick fyra bostadsrättsföreningar och en hyresfastighet i Göteborg ihop och överklagade beslut av Mark- och miljödomstolen som gav Göteborgs kommun rätt att höja tomträttshyrorna med mellan 116 och 526 procent.
Efter förlikning valde kommunen att halvera de föreslagna hyrorna.
– Tyvärr är det bara de fem som förlikningen gäller som kan andas ut i åtminstone tio år. Det hade varit bättre för oss andra om det varit en dom istället för en förlikning, säger Christer Jacobsson som är förvaltningschef i Brf Masthugget i Göteborg som Sveriges största bostadsrättsförening.
– Vårt nu gällande avtal går ut hösten 2025. Vad som händer därefter vet vi ännu inte. Men förmodligen blir det en kraftig höjning.
Claes Kjellander, ordförande i föreningen Tomträttsuppropet, menar att systemet med tomträtter behöver ses över.
– Förutom att det ofta är frågan om helt orimliga avgiftshöjningar behöver det införas en modell som gör att föreningar har råd att friköpa tomterna. Det har många inte idag.
*Kan de inte låna pengar?
– Ofta inte tillräckligt mycket. Detsamma gäller medlemmarnas möjligheter att bidra genom kapitaltillskott. Yngre medlemmar är ofta redan högt belånade medan de äldre inte får lån.
– Risken i dag är att tomträttsavgälden tränger ut möjligheten att underhålla husen alternativt att vi tvingas till kraftiga avgiftshöjningar.

FREDRIK KOPSCH, DOCENT i fastighetsekonomi vid Lunds universitet och chefsekonom på tankesmedjan Timbro, säger att kommuner som Stockholm med dagens modell subventionerar tomträttsinnehavare både när det gäller avgäldens storlek och priset på marken vid en eventuell försäljning.
– Att inte ta ut fullt pris är orättvis mot övriga kommuninvånare och innebär att man från kommunernas sida skänker bort en del av markvärdet.
Enligt Bostadsrätternas Kenny Fredman behöver tomrättssystemet göras om.
– Vi vill att en ny statlig utredning ska ge förslag på alternativ. Tomträttshyran kan inte fortsätta att skjuta i höjden. Ett första steg är att kommunerna fryser tomträttshyrorna. Det bör också vara möjligt för en bostadsrättsförening att köpa loss marken till en rimlig kostnad, precis som det är för villor.
Det är dock inte mycket som talar för några avgörande förändringar är på gång, åtminstone inte i Stockholm där både Moderaterna och Socialdemokraterna anser att det nuvarande systemet fungerar bra.
– Tomträtter är ett jätteviktigt sätt för en storstad som Stockholm att hålla nere boendekostnaderna för människor. Eftersom avgälden enbart utgår ifrån 30 procent av markvärdet innebär det en rejäl subvention för de som har tomträtter jämfört med att friköpa marken. Det behövs inga större förändringar, säger borgarrådet Jan Valeskog (S).
Liknande uppfattning har Johan Nilsson (M) i Exploateringsnämnden.
– Stockholm har en modell som är mer generös än många andra kommuners. När vi inför nya avgälder trappar vi dessutom upp dem succesivt under fem år för att bostadsrättsföreningarna ska hinna anpassa sig efter den nya avgälden.
*Hur viktiga är intäkterna från tomträtterna för Stockholms stad.
– Man ska inte sticka under stolen med att intäkterna är viktiga. För alla stockholmares gemensamma väl måste vi se till att vi får intäkter på marken som ju är alla stockholmares gemensamma tillgång.

*Bör dagens system ändras för att motverka stora höjningar av tomträttsavgälder (för flerbostads/flerfamiljshus) under de kommande åren?

Andreas Schönström (S), kommunalråd i Malmö med ansvar för teknik och service:
– Nej, det tycker jag inte. I Malmö ser vi gärna att bostadsrätter med tomträtt köper loss sin tomt från kommunen.  Vi kommer inom kort införa ett vinstdelningssystem för bostadsrättföreningar så att de kan få inkomster till friköp. Genom att ”ge tillbaka” en del av deras tomt till kommunen för förtätning, delas exploateringsvinsten mellan kommunen och bostadsrättsföreningen.

Johan Nilsson (M), Stockholms kommuns exploateringsnämnd:
– Nej, det tycker jag inte. Vi har ett system som i grund och botten är bra. I Stockholm beräknas avgälden bara på 30 procent av markvärdet. Ett problem är att marknaden prismässigt knappt gör någon skillnad på en bostadsrätt i en förening med friköpt mark jämfört i en förening med tomträtt.

Mats Ahdrian (KD), fastighetsnämnden i Göteborg:.
– Ja. Delar av de förslag som föreslogs i Tomträttsutredningen 2012 borde redan ha genomförts, exempelvis en avgäldsränta på 2,75 procent i hela landet. Jag skulle även vilja se att avgäldsunderlaget omvärderas när hushållet väljer att flytta och att avgälden ska kunna justeras varje år och skrivas upp med konsumentprisindex mellan värderingarna. På så sätt skulle avgälden bli förutsägbar under hela boendetiden och det skulle inte bli samma snabba värderingsförändringar som i dag.

Fakta tomträtt.
*Tomträtt är mark som ägs av stat eller kommun och som upplåtits (hyrs ut) som tomträtt.
*Tomträttsavgäld är den avgift/hyra som tomträttshavaren årligen betalar till staten eller kommunen för att nyttja tomträtten.
*Avgälden ska enligt jordabalken utgå ifrån på markens värde i avröjt skick och vara skälig.
*Det finns i Sverige finns cirka 62 300 fastigheter som är upplåtna med
tomträtt.
*De allra flesta är avsedda för småhus, drygt 49 100. Drygt 6 300 tomträtter avser flerbostadshus och 6 800 tomträtter övriga ändamål (kontor, diverse industrier, lager etc).
*I fjol fanns det i Stockholm 3950 flerbostadshustomträtter, 766 i Göteborg och 574 i Malmö.
*Vid ett friköp betalar ägare till flerbostadshus 100 procent av marktaxeringsvärdet, medan småhusägare betalar 50 procent.

Fakta: Några kommuners intäkter från tomträtter med flerbostadshus.
Stockholms kommun:
2018 – 1 282 000 000
2019 – 1 136 000 000
2020 – 1 181 000 000
2021 – 1 250 000 000
2022 – 1 318 000 000

Malmö kommun:
2018 – 129 034 323
2019 – 144 396 000
2020 – 156 289 000
2021 – 170 906 000
2022 – 169 454 000

Göteborgs kommun:
2018 – 141 955 000
2019 – 153 670 000
2020 – 174 800 000
2021 – 187 100 000
2022 – 185 600 000

Mikael Bergling
Första publicering: Din Bostadsrätt 2023.